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外资已出手,抄底中国房地产!

楼市传来一个重磅消息:高盛投资组合管理团队透露:正在买入中国房企债券。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应,该团队成员称,传染风险被高估了,市场正在消化这一风险。

发布这一消息的,是央行旗下的《金融时报》。而且报道里使用了“抄底”这个词。报道还透露一个重要数据:10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升,初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。

总之,水来了!

有外国机构抄底的钱,还有中国银行体系发出的增量贷款。

随后,《人民日报》旗下的证券时报,也转发了这个消息。

下图,是今天沪深交易所上市的企业公司债,涨幅居前的大多是房企的债券。

那么问题来了:该怎样看待这个突如其来的消息?

首先,这是一则唱好房地产、透露暖意的报道。

其次,这是央行机关报“发掘”出来的新闻。“抄底”两个字,意味着认为当前是“底”。

第三,这篇报道提供了两大看点。一是“外国机构”,而且是声名显赫的“高盛”,在抄底中国房企的债券,而且表示“传染风险被高估了”;二是透露了10月金融系统对房地产行业的支持力度,有1500亿到2000亿增量资金流入楼市。

所以,这不是一个普通的财经新闻,里面有一定的政策导向因素。

我之前在专栏里多次讲过,从央行说出“两维护”那天开始,楼市的政策底就已经出现了。所谓“两维护”是:“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

但“两维护”提出已经超过1个月,而且10月增量房贷超过1500亿,为何房企的财务状况继续恶化?

一个不容忽视的原因是:市场的凉意彻底传递到了购房者这边,大家都捂紧了钱包,等待房价继续下跌,暂时不买房。

国家统计局尚未公布10月的销售数据。但我们可以从部分房企公布的数据,看出10月市场的惨淡。

比如万科,2021 年 10 月的销售数据是:合同销售面积 258.1 万平方米,合同销售金额 419.5 亿元;去年同期的合同销售面积为 366.0 万平方米,合同销售金额为 523.1 亿元。

我们可以算出,今年10月跟去年同期相比,万科的销售面积下降了29.5%,销售金额下降了19.8%。

至于碧桂园,销售额同比下降了15%,销售面积同比下降了6%。

当前房地产行业面临的问题至少有三个:

第一,需要改变银行的态度,不能再停贷、抽贷,否则行业承受不了。

第二,需要改变投资者的预期,愿意购买房企的股票或者债券。高盛这个消息,有改善投资者预期的作用。

第三,需要改变购房者的预期,让他们愿意买房子,而不是持币观望。

其中最难的,是改变购房者的预期。除非是力度足够强的政策出台(比如降准降息,或者部分城市放松限购),否则这种买和卖的僵持还会继续下去。

房企没有了正常的回款,财务状况当然不会好。现在的情况,跟去年一季度疫情爆发的时候类似,整个行业陷入了停滞期。

不管怎么说,《金融时报》报道高盛抄底中国房企债券,是一件好事。但愿会有更多的投资者,特别是机构投资者,发现中国房地产行业的真正价值。

我之前曾给大家看过上面这张图。

它告诉我们,自2000年以来,按照季度计算的房地产增加值同比增速,只有4个季度是负值。

其中2个季度发生在2008年全球金融风暴爆发后,1个季度是去年疫情在全国爆发之时,另外1个季度就是今年的3季度。

所以,当前楼市面临的局面是非常罕见的,堪比金融风暴和疫情全面爆发之时。相信未来一定会有强有力的政策介入,让楼市重归常态。

毕竟,房地产行业对GDP的贡献,是仅次于制造业、批发零售业、金融业的第四大行业,占GDP的比重超过7%。

至于“房地产+建筑业”,则是仅次于制造业的第二大产业,占GDP的比重超过13.7%!

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