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房企破产后,是否继续履行房屋买卖合同?最高院居然有三种判法!

《企业破产法》规定管理人对双方“均未履行完毕的合同”可行使解除权,并未授权管理人的任意解除权。

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《企业破产法》第十八条第一款规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”在《民法典》合同编的规定中,合同解除权分为约定解除权和法定解除权,前者基于民事行为的意思自治原则,后者基于法律法规的明文规定。《民法典》对于企业进入破产程序管理人的解除权并没有被就明确列出,但从《民法典》第五百六十三条第一款第(五)项采用了兜底性规定,即法律规定的其他情形也可成为法定解除权。为此,《企业破产法》与《民法典》对于该方面的规定并不冲突,二者进行了有效的衔接。

《企业破产法》第五十三条规定:“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”然而,《企业破产法》并未确定由此债务人对合同相对方的损害赔偿债务为共益债务,合同相对方只可以向管理人申报普通债权,在债务人的破产程序中难以获得普通损害赔偿中的足额清偿。

对《企业破产法》第十八条第一款进行深入分析,我们发现管理人的合同解除权应当在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。如果债务人的相对方已经完全履行了合同义务,此时管理人的合同解除权应当受到限制,以便维护交易的稳定性。

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在(2021)最高法民申2468号陕西中登投资有限公司对外追收债权纠纷一案为破产企业管理人主动起诉购房者请求解除房屋买卖合同。中登公司管理人主张与杨某某签订的“案涉《商品房买卖合同》虽是为借款提供的担保,但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定,其实现债权的方式是在中登公司不履行生效判决确定的金钱债务时,通过执行程序中申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。但是由于法院已受理中登公司的破产清算申请,所有执行程序应当中止,所有财产应当依法归集处置并通过破产程序向全体债权人按法定顺序公平清偿。在破产程序中,杨某某实现其《借款合同》项下债权的方式只能是依照《企业破产法》的规定申报债权并按照法定顺序参与受偿。故杨某某已无法按照案涉《商品房买卖合同》继续通过执行程序中申请拍卖合同标的物实现其债权”。

最高人民法院却认为,“根据《合同法》第110规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中,双方当事人签订《商品房买卖合同》是保证民间借贷合同的履行,签订买卖合同的真实目的是为主债权合同即民间借贷合同提供担保,并无转移标的物所有权的意思表示。其中第一项规定的有法律上或事实上不能履行的情形,不适用’履行’责任即不得请求履行,并未赋予违约方合同解除权。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定,只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同,管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。杨某某已经履行了主合同全部出借义务而中登公司未返还借款本息的情况下,不符合上述法律规定的情形。原审法院据此驳回解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求,并无不当。”

在最高人民法院所作的另一裁决中,却出现了虽认同“双方均未履行完毕才可解除合同”的观点,但处理结果确不一致。在(2019)最高法民申3582号陆文学、王勤爱与破产有关的纠纷再审案中,亦为房地产企业管理人主动起诉购房者请求解除房屋买卖合同。最高人民法院认为,“金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知,请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定,认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形,而本案中,从目前查明的事实看,似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言,原审判决根据该条规定判令解除合同,适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下,如不解除以物抵债协议,继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权,对其他债权人不公。就此而言,原审判决判令解除合同,符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神,在结果上并无不当。以房抵债协议解除后,如果陆文学、王勤爱对金凤桐公司确实享有债权的,可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权”。该判决观点认为即使管理人不具有《企业破产法》第18条规定的双方均为履行完毕的合同的解除权,但是由于债务人履行合同会造成个别一般债权人事实上获得标的物所有权,违反破产法的公平清偿债务原则而判令解除合同。

在最高人民法院审理的(2020)最高法民再287号购房者洪深在房地产开发商海南中度旅游产业开发有限公司进入破产程序后主动起诉主张继续履行房屋买卖合同一案中,最高人民法院判决支持继续履行房屋买卖合同。最高人民法院认为“《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案,洪深已向中度实业公司交付了购房款,不存在洪深还有其他义务未予履行的情形,原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同,适用法律错误,应予以纠正。”故此撤销原一、二审判决,支持购房者洪深请求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。

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综上,《企业破产法》规定管理人对双方“均未履行完毕的合同”可行使解除权,并未授权管理人的任意解除权。破产管理人以破产债务人财产最大化,保护债务人财产安全,债权人利益最大化为第一原则。但破产管理人不能仅以实现全部债权人的利益最大化为原则做出合同解除与否的决定,还应平衡未履行完毕合同相对方利益,充分考虑合同解除的必要性及社会后果,维护交易的稳定性与可预期性。在立法与司法层面应对管理人的合同解除权的范围、行使程序和合同相对方的利益补偿进行更细化的规定。

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