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“恒大集团”地标消失背后:许家印曾一度认定深圳是福地

 

2017 年 8 月 1 日,一个再平常不过的建军节,却是许家印双喜临门的好日子。

这一天,恒大队击败富力队在足协杯上大翻盘,晋级四强。

相比激情四溢的晋级赛,同一天,恒大从广州搬迁至深圳,全程相当低调、节俭,没有举行任何仪式。当天晚上,许家印只在深圳总部宴请公司高管,并一起观看恒大对阵富力的足协杯比赛。

低调搬迁深圳,高调做事这很 ” 许家印 “。

迁入深圳后,许家印便开始拜会各路 ” 大佬 “。2018 年大年初三,恒大总部迁到深圳的第一个春节,外地过年的许家印和许太特意早早赶回深圳,给一位特殊的客人拜年。此人正是许家印 1992~1996 年在深圳打工时的前老板。

许家印特意穿了西装打了领带,一向简朴的许太同样穿了正装。客人还没到,夫妻俩早早到恒大中心外的马路边等候,客人一到,许家印亲自上前为前老板拉开车门并搀扶下车,一路陪着参观讲解汇报。

和安徽首富王文银的会面更具有戏剧性,王文银拿出两幅珍藏墨宝送给许家印,许家印和王文银各持墨宝一侧,面向镜头喜笑颜开。

” 做非常之人、行非常之事,建非常之功。”” 许帝血脉,家国情怀,印象中国,卓尔不凡,越界成就,且行且远,伟岸人生,大器天成。”

后一幅字取每句首字,藏头诗 ” 许家印卓越且伟大 “。或是暗喻,2017 年搬迁深圳后,许家印确有过步步高升之趋。

5 年间,恒大在深圳开疆拓土,入股万科,重组深深房 A,拉来 1300 亿元战投,两大核心业务地产、金融相继扎根深圳。许家印在深圳主战场赢得一个又一个的战术胜利。

” 战术层面的一时胜利,恰恰导致战略层面的全盘皆输。” 这句话常用在军事上,如今许家印在商场上将这句话演绎得淋漓尽致。

许家印一度认定深圳是他的福地,他受益了深圳发展红利,在这片土地起势,赢得一个又一个战役,步入花甲之年,却低估了宏观层面去杠杆的决心,落了个战略败局,而且惊天动地。

伴随着 ” 恒大集团 ” 地标消失在深圳城市天际线,一个时代也悄然落幕,许家印的深圳往事即将尘封,3 万亿元资产蓝图随之幻化成泡影。

” 没有深圳,就没有恒大 “

2020 年 10 月 14 日,深圳经济特区建立 40 周年,受邀参加庆祝大会的许家印说了一句话,” 没有党的坚强领导和改革开放政策,就没有举世瞩目的深圳经济特区,更没有恒大的今天 ”

这句话,饱含了许家印对深圳的感激。这份感激或许正是源于恒大起势于深圳。

早在搬迁至深圳之前,2011 年恒大便拉开了深圳 ” 排兵布阵 ” 的序幕。

恒大以 16.64 亿元收购深圳市建设(集团)有限公司 71% 股权,正式成立恒大地产集团(深圳)有限公司;2013 年,恒大实现控股国香地产,推出深圳市场首个入市项目——恒大国香山;2016 年,恒大斥资 20 亿收购龙华大浪建滔化工地块 ……

一路 ” 闷声 ” 前行,刚迁入深圳的后不久,恒大就受到深圳市政府的 ” 礼遇 “。

2017 年 12 月 19 日,恒大迅速底价竞得深圳湾超级总部基地的一幅商用地块,楼面价仅 1.92 万 / 平。

这是一块宝地,深圳湾超级总部定位为 ” 世界 500 强企业总部基地,未来将成为全球高端产业集聚地的典型和世界级城市功能中心。” 当天恒大、万科挨着各拿一块,恒大地块最高盖 500 米大楼,万科地块最高 300 米。

地块竞买要求规定,竞买企业需是深圳注册的企业法人、《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业、经市政府按相关规定遴选的企业。显然,刚刚迁入深圳的恒大吃到了这波红利。

搂草打兔子,从此享受深圳企业 ” 红利 ” 的恒大,开始加速拓展旧改版图。

夏海钧公开谈到,” 恒大在总部迁到深圳之后,把深圳当作进入一线城市的布局。在 2016 年到 2019 年,大规模的进行旧城改造,恒大歪打正着,有了超前的土地储备。恒大是在深圳土地储备最大的地产商,未来收益不可限量。”

不管是歪打正着,还是另有力量,恒大在深圳的地产盘子越滚越大。

2020 年度中期,恒大已布局 104 个城市更新项目,绝大部分位于大湾区,其中深圳有 55 个,大湾区除深圳外有 12 个。

地产之余,恒大另一核心业务——金融板块同步前行。

一位业内人士指出,” 单单是地产,根本不需要迁移总部。恒大入深,其实更主要是为了金融业务。”

2015 年开始,恒大便在深圳开始揽收各种金融牌照。

当年 11 月,恒大金融集团在深圳前海成立,随后,恒大宣布进军保险业,收购中新大东方人寿保险有限公司,更名为恒大人寿,取得保险牌照;2016 年 2 月,恒大金融成为盛京银行的最大股东,剑指消费金融牌照;2016 年,3 月,恒大金服上线运营,恒大金融再添一张互联网金融牌照。

许家印的金融版图野心不止于此,恒大迁入深圳后,” 金融 ” 版图的征途刚刚开始。

许家印在工作会议上直接提出,2017 年恒大金融集团的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

从此,恒大地产、金融两大核心业务扎根深圳。” 暴雷前 “,呈现在销售额的数据上亦是一片向好。

2017 年 -2020 年销售额分别为 5009 亿元、5513 亿元、6011 亿、7232 亿元,年复合增长率 9.62%。

重组深深房,埋下资金危局的导火线

摘得深圳湾总部基地 ” 宝地 “、旧改土储丰厚、金融板块如火如荼,销售额增长,迁入深圳后的许家印喜色上脸,一切都变得如鱼得水。

这是许家印取得的阶段性胜利,曲线摘获 ” 深深房 ” 的上市壳,更令许家印满意。

港交所上市后,恒大股价疲软,融资难度增加,借壳回 A 成了许家印的棋局。万万没有想到,许家印最后用了一招 ” 化险为夷 “,达成了目的。

2016 年 8 月,” 宝万之争 ” 战事焦灼,恒大半路杀入,耗资 91.1 亿元,收购万科股票 5.16 亿股,建仓万科。到 2016 年 11 月底,恒大共投入 362.7 亿元,抢收万科股票 15.5 亿股,占万科总股比约 14.1%。在争夺万科股票的各方势力中,恒大的持仓成本最高。

恒大不像宝能,并无与万科较劲之意。2017 年 6 月,恒大折价将万科股票悉数转让给深铁集团,作价 292 亿元。

恒大血亏 70 亿元,许家印却大获全胜。一边是帮深铁坐稳了万科第一大股东的位置,另一边作为回报,恒大也收到了深圳回赠的干净壳公司 – 深深房。恒大回 A 上市,终于有 ” 壳 ” 可依。

深深房 A 正式发布公告前夜,恒大低调搬迁深圳。随后,有了 ” 深深房 ” 的上市壳,为降负债顺利回 A,许家印的豪华朋友圈助攻开启。

2017 年,许家印分三轮为恒大地产引进 27 家战投,金额合计 1300 亿,共将获得恒大地产经扩大股权约 36.54% 权益。战投企业包括苏宁、正威、中信、中融、山东高速、深业集团等,深圳企业就占 5 席。

许家印跟他们签署了为期三年的对赌协议,2017-2019 年间,恒大地产向全体股东派发的分红分别约 284.1 亿元、446.1 亿元及 275.2 亿元。1300 亿战投将在 2021 年 1 月 31 日到期。如果恒大未能完成重组上市,恒大需要以原有投资成本回购投资者所持股份。

恒大在上海举行 2018 年度战略合作伙伴高层峰会,包括大部分战投方在内,有 1000 余位知名企业家到场。

许家印动情地说道:” 每当恒大遇到困难的时候,总有我们的合作伙伴在鼎力支持我们。在恒大 22 年的发展过程中,所有的合作伙伴和我们一起克服各种艰难险阻,战胜一个又一个困难,所以才有了今天的恒大。” 许主席还向在场的伙伴高层深鞠了一躬。

1300 亿元,27 个好友相助,苏宁张近东、正威王文银豪华朋友圈力挺许家印,许家印对回 A 信心满满。但伴随着期限临近,许家印没有猜中结尾,这一轮系统性危机已经在此埋下了伏笔。

2021 年 8 月,一份题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上流传开来。

长达五页的文件都在诉诸一个主题——恒大之前为了借壳上市,引入了 1300 亿元的战略投资,明年初就要还本付息,这会导致负债率攀升,希望广东省政府在恒大资金链断裂之前,支持公司重组深深房,顺利在 A 股上市。

恒大否认了这份文件,却作出了诚实的动作。

9 月 29 日,恒大与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式,恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体 1300 亿元战略投资者一字排开,并作出了点赞手势。

11 月 22 日,恒大发布公告,宣布 1300 亿元战投全部协商完毕,1257 亿元战投转为普通股,剩余 43 亿元由恒大回购。许家印以 43 亿元的代价,化解 1300 亿元的资金链危机,至今仍是一个迷局。

入股万科曲线摘得深深房,债转股火线化解资金危机,看似许家印又幸运了一波。但伴随着 2020 年恒大借壳深深房最终失败,许家印显然在战略上败下阵来,赌错了国家的决心 – 暂停房企在 A 股上市。

随之,市场预期恒大的一扇融资窗口关紧,恒大债务危机的第一张多米诺骨牌应声倒下。

许家印的战略败局

许家印的运势大概已用光,进入 2021 年,恒大资金链危局全面爆发。

恒大跌入了 ” 销售下行 – 房企资金趋紧 -/ 评级下调 – 违约 – 金融机构惜贷 – 购房者预期悲观 – 销售进一步下行 ” 的负面困局中。

唏嘘的是,许家印倒在巨额债务黑洞里,昔日的豪华朋友圈却不见有人伸手拉一把。

就连曾经多年的好友,华人置业老板刘銮雄也抛弃了许家印,割肉清仓恒大,预计合计将亏损超过 110 亿港元。

每年一聚的中国房地产 ” 四大巨头 ” 的老板们,许家印、杨国强、郁亮和孙宏斌,在如今恒大遭遇生死劫时,其他三家都保持了沉默。

曾经两肋插刀的知己好友苏宁张近东,或因战投恒大,已经债务缠身,自身难保。欣赏许家印的郑裕彤已驾鹤西去,懂他的前老板兼贵人屡次帮他,这一次也不见出手。

许家印孤立无援,伴随着政府工作组入驻后,许家印有了新头衔 – 风险化解委员会主席,保交楼是他当前最紧迫的任务。

许家印说,绝不允许恒大任何一个人躺平,只要我们不惜一切代价做好复工复产、抓好工程建设,就一定能将房屋交付给业主,就一定能恢复销售、恢复经营、还清债务。

保交楼,恐怕是许家印唯一的一次战略成功。搬入深圳后,大刀阔斧购地,金融板块如火如荼,高负债、高杠杆、高周转,许家印成了最会走钢丝的人。三道红线面前,许家印也难逃此劫,同样这一次他还是低估了国家去杠杆的决心。

赌性是宿命

或是天意,许家印的冒险家性格,成就了他,也让他有了今天的败局。

” 如果许家印不是敢赌敢冒险的性格,恒大崛起可能没这么快。” 一个同为香港上市的地产商负责人曾这样评价许家印。

的确如此,许家印一直在赌。2007 年,为谋求上市,胆子极大的许家印,用总资产仅 78 亿元的规模,承接了投行 65 亿注资。之后恒大突击拿地壮大资产,一年间的土地储备膨胀了近 8 倍。

许家印与投行签署了颇有凶险的对赌协议。他赌的是,一旦恒大上市成功,其大量土地储备将会被资本市场热捧,成就一个地产神话;但是,倘若赌输,许家印要向投行转让一定数量的恒大股份,因为融资额度高,结果极可能是恒大的资产被瓜分殆尽。恒大全球路演期间,港股暴跌,没有任何机构的投资者认购恒大的股票。2008 年 3 月 20 日,恒大被迫宣布暂停上市。

许家印赌输了。此时的恒大借款高达 111.33 亿元,土地拖欠款项就达到了 25 亿元。对于很多地产商而言,这是灭顶之灾。

许家印决定再赌一次。他拉来了有 ” 鲨胆彤 ” 之称的香港新世界集团主席郑裕彤、老投行伙伴美林、德意志银行和新伙伴科威特投资局。经几个伙伴的注资,许家印的股东权益从 66.7% 稀释到 57.68%。80 多岁的郑裕彤不但掏钱接恒大的盘,还多次为恒大站台。2009 年,恒大重启 IPO,获得超 45 倍认购,许家印一跃成为中国首富。

这一次,冒险家许家印没有再翻盘。恒大迁入深圳后,赢得一个接一个漂亮的战局胜利,他自己或许没预想到,最后倒在了战略败局之下,接连两次都赌错了国家的决心。

华人首富李嘉诚创业于 1950 年,半个多世纪以来,他的同辈大半凋零,唯有和黄事业绵延壮大。在被问及常青之道时,这位华人首富说:” 我经常反思自问,我有什么心愿,我有宏伟的梦想,但我懂不懂什么是有节制的热情?”

商业是一场总是可以被量化的智力游戏,商业是一场与自己的欲望进行搏斗的精神游戏,但归根到底,商业是一场有节制的游戏,所有的天意或宿命,其实都是企业家性格的投射。

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