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房地产黑铁时代,商业银行面临嬗变

近期,某头部商业银行代销的“五矿信托-鼎兴1号集合资金信托计划”无法正常兑付本息,很多投资这款产品的“中产”们惴惴不安,不说5.8%的目标收益率,连本金拿回都成问题。

这是近几年商业银行产品暴雷事件的一个缩影。2020年工行代销的“鹏华聚鑫号1-25号资管计划产品”暴雷,2021年平安银行代销的“西部信托江城6号集合信托计划”逾期支付,2022年东亚银行代销的“中民添丰”和“至信”系列信托产品逾期兑付——逾期支付和暴雷的银行代销产品几乎每月都有。有的商业银行,比如包商银行、锦州银行甚至出现过连存款都无法兑付的问题。

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暴雷背后,房地产行业进入黑铁时代

截至当下,中国有大大小小4000余家商业银行,全国星罗密布着20多万个银行分支网点,相当于每个镇都有10个银行网点,每个乡都有1.5个银行网点。说得上是和普通百姓生活联系最为密切的机构。放银行的钱=最安全的资产,这也是中国普通百姓根深蒂固的想法。

为什么今天频繁发生商业银行产品暴雷的现象呢?背后最大原因之一是房地产行业进入黑铁时代。

银行业是个周期行业,过去20多年,是中国经济的高速增长期,银行充分享受了这个时期利润疯狂增长的红利,尤其房地产行业的红利。可以说,过去20年,中国的房地产行业和银行业是血脉相连的。

2014年,万科确认了行业从黄金时代转向白银时代的判断。2021年则是房地产行业从白银时代拐入黑铁时代的拐点: 房地产行业贡献率首次从7.3%下降至6.8%。

其实银行业也大概在同期经历了这个转变: 商业银行整体的资本利润率已从2010年的20%左右的水平,快速下降至2010年的9.64%。不良贷款率从十年前不到1%的水平,上升至1.7%左右。

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和房地产行业,只隔着银行产品

为什么银行产品离房地产行业如此之近呢?这个事情要从商业银行的经营模式说起。商业银行是干什么的?主要赚取存、贷之间的利息差,然后有一些中间业务收入。从90年代到现在,银行的主要业务确实主要就是存、贷业务,存贷利息差收入大约贡献各大商业银行收入的70%-90%不等(2019-2021年报数据)。中间业务收入包括代销理财产品、基金产品、手续费等等,其中代销产品收入贡献大头。

不论是存贷业务,还中间业务收入,都联系着房地产行业。

一方面,银行的存贷业务被房地产行业严重拖累。2021年,中国金融机构新增人民币贷款中,居民户中长期贷款中,房贷占30%,企业部门房地产相关的贷款占比(约15-20%),银行体系有接近50%的贷款直接和房地产行业相关。

在2000年到2021年的20年间,中国城市化率从36%上升到65%,“买套城里的房子”成为众多中国居民家庭奋斗的故事。在这个阶段,房地产的直接和间接产值支撑了近30%的中国GDP,房地产业贷款和为居民提供房贷也成为了银行贷款业务和利润的重头戏。在微观的个体银行层面,我们也会发现,从国有大行到股份制银行或者城商行,大家的繁荣时代都长在“房地产信贷+固定资产投资信贷”繁荣的同一根枝丫上。

但不管是哪家银行,从2019年房价严格调控后,都感受到压力开始试探转型。尤其是2020年底到2021年,“三道红线”、“两道红线”政策频繁重击商业银行与房地产行业相关的贷款业务(三道红线政策要求房地产企业降杠杆、控风险,必须满足现金短债比例小于1、净负债率大于100%、剔除预售账款后的资产负债率大于70%;两道红线要求商业银行控制房地产相关贷款占比,必须满足房地产贷款占比不超过40%、个人住房贷款占比不超过32.5%)。

经济转型以及政策限制下,房地产相关贷款业务几乎被砍得剩下断臂残肢,剩下的企业也是剃刀边缘求生,时刻面临逾期甚至违约风险。房地产行业的不良贷款率由2020年末的5.45%上升至9.77%。同时居民因为疫情这几年收入下降,面临还房贷逾期坏账的风险—— 这些问题都显示在商业银行的资产负债表上,形成了潜在风险点。

另一方面,近期大量暴雷的银行理财产品、信托产品,几乎都与房地产行业有关。比如在风口上的五矿信托-鼎兴系列产品就是房地产融资类产品,目的就是为房地产企业提供信托贷款、应收账款回款、短期债权融资等一系列融资工具。

过去房地产黄金时代里,房地产开发、投资项目是稳赚不赔的买卖,居民手头的资金通过银行进入理财产品、信托、券商资管计划产品中,为房地产行业大量输血。黄金年代的行业高增速保证了产品的刚性兑付。但是在房地产行业进入黑铁时代后,2021年银行代销的各路产品,也因为最终对应房地产项目存在风险,频繁被暴雷。

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商业银行嬗变

在房地产行业的黑铁时代,商业银行面临极大的转型压力。怎么转?转到哪里去?什么行业能像房地产行业这样体量巨大,支撑商业银行利润呢?这是几乎所有对未来有期望的商业银行必须思考的问题。对于这个问题的不同求解 ,将决定不同商业银行的未来表现。

2021年以来,我带团队访谈了多家银行,包括国有大行、头部城商行、股份制银行、中部农商行,跑了一圈下来,我们看到了不同的转型思路。各个银行都在主动或者被动地降低存贷业务对于房地产行业的倚重:

●  比如有的银行相信消费的拉动,拼命布局居民消费业务。

●  有些银行相信回归实体,在制造业尤其是先进制造业上拼命压筹码。

●  还有银行相信“城市化”进入“城市圈化”阶段,大量布局新老基建项目。

除了存贷主业的转型,对于代销产品,银行也在加强风控。从产品设计、上架,到产品对应项目的投资管理各个流程加强风险管理。在自己的理财渠道上,上架更高质量、更低风险的产品。对理财经理进行更系统化的培训。

尽管都信心满满,但没有银行对自己的选择方向拍胸脯打包票,也都认为目前还处于“阶段性求解”的过程中。很明显,中国银行业正在经历着一场巨大的嬗变。 作为和普通百姓钱袋子联系最为密切的机构,银行业的变化也会投射到我们钱袋子能否落地为安,投资的银行产品能否还本付息。

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